Renegociación de arrendamientos de locales comerciales

La crisis económica está propiciando, en el mercado de alquileres, una renegociación de los arrendamientos de locales comerciales, industriales y de oficinas que, en ocasiones, concluye con la salida anticipada del arrendatario. La máxima de que los contratos deben cumplirse en sus estrictos términos siempre ha tenido excepciones, y las actuales circunstancias económicas parecen revelarse como un motivo suficiente para su modificación.

En este escenario, y, con la intención de hallar una solución pacífica, las empresas se preguntan con qué instrumentos jurídicos cuentan para modificar o, incluso, abandonar, legítimamente, unos contratos de arrendamiento que les vinculan durante un determinado plazo y cuya continuidad les resulta excesivamente gravosa. La respuesta del Derecho ante esta cuestión latente se desarrolla en diversos planos.

El primero de ellos se basa en un examen detallado de las condiciones del contrato, con el fin de detectar eventuales incumplimientos que permitan instar una renegociación. A este respecto, conviene resaltar que toda relación contractual no se funda, exclusivamente, en los estrictos términos del contrato, sino que obliga también a todas las consecuencias que derivan de la buena fe, el uso y la ley. Sin duda, los alquileres en los centros comerciales ofrecen ya un rico campo de aplicación para este primer mecanismo.

Una segunda vía nos la ofrece la numerosa jurisprudencia existente sobre la posibilidad de resolver, anticipada y unilateralmente, los contratos de arrendamiento, mediante el pago de una indemnización razonable, por importe inferior al de la totalidad de las rentas pendientes hasta la finalización del contrato, atendida la posibilidad de un posterior arrendamiento del inmueble a un tercero.

Una tercera vía, más controvertida, proviene de la denominada “cláusula rebus sic stantibus”, cláusula que se considera está implícita en todos los contratos y conforme a la cual éstos se suscriben siempre sobre la base de las circunstancias existentes al momento de su firma, de modo que la alteración de éstas, de forma importante, a lo largo de la vida del contrato, legitimaría su modificación y, en última instancia, su resolución. A diferencia de lo que sucede en otros ordenamientos jurídicos de nuestro entorno, esta cláusula no se halla plasmada en las leyes comunes españolas, si bien viene siendo aplicada por los tribunales, aunque de un modo muy cauteloso, como plasmación de la equidad y de algunos principios generales, tales como el de buena fe. En la medida en que esta vía conduce a las partes directamente hacia una renegociación del contrato, es razonable pensar que una valoración más positiva de la misma por parte de los Tribunales de Justicia, lejos de incrementar el índice de litigiosidad, estimularía la renegociación de los contratos cuando las circunstancias bajo las cuales se suscribieron se vieran modificadas de forma relevante. Ciertamente, las condiciones de aplicación de esta cláusula no pueden desvincularse del ámbito sobre el que pretenda aplicarse. En el caso concreto del mercado de alquileres destinados a un uso empresarial, debería partirse de la base de que los inmuebles arrendados constituyen, en el tráfico mercantil, un capital invertido, en tanto que las rentas derivadas de los mismos equivaldrían al interés. Frente a ellos se situaría el beneficio derivado de la actividad empresarial desarrollada sobre el inmueble.

En relación con estos tres conceptos, sobre los que se sustenta la economía moderna, existe un principio económico básico, cuya primera formulación Keynes atribuía a la doctrina escolástica, conforme al cual el tipo de interés debe siempre fijarse en función del beneficio, manteniéndose en tasas razonablemente bajas, que faciliten la creación de riqueza. Quizá las empresas desconozcan estas teorías, pero no los principios en que se sustentan, ni las consecuencias de no atenerse a los mismos, de ahí que el mercado haya estandarizado y extendido la práctica renegociadora, que si bien tiene como protagonista a la renta, alcanza a otros elementos como su revisión, la duración del contrato, o, incluso, la salida anticipada del mismo. Esta práctica refleja una realidad económica indiscutible: que la actividad empresarial y la libre iniciativa son los auténticos elementos generadores de riqueza, la cual no proviene del capital en sí mismo considerado. La Justicia debería tomar por ello en consideración, quizá a través de los instrumentos que le proporciona la cláusula rebus sic stantibus, estos principios económicos básicos, de modo que las partes se vean incitadas a entablar una negociación que permita repartir, lo más equitativamente posible, los riesgos derivados del mercado.

Fuente: Expansión